家屋に対する課税の仕組み

更新日:2019年05月01日

1.家屋とは

「屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるもの」と定義されています。 つまり、基礎・設備・自重などで土地に定着して建造され、屋根・壁等で風雨をしのぎ得る一定の空間を有していて、居住・作業・貯蔵等の各用途に利用できる 状態にあるものが家屋として認定されます。
ただし、例外として次の建造物は家屋として取り扱われます。

  • 停車場の乗降場及び荷物積卸場(ただし、上屋を有する部分に限る)
  • 野球場、競馬場の観覧席(ただし、上屋を有する部分に限る)
  • ガード下を利用して築造された店舗、倉庫等の建造物
  • 地下停車場、地下駐車場及び地下街の建造物
  • 園芸、農耕用の温床施設(ただし、半永久的な建造物と認められるものに限る)

その他、建築設備(家屋と構造上一体となって家屋の効用を高めるもの)についても家屋の評価に含まれます。

2.評価額の算定方法

総務省が告示する「固定資産評価基準」に基づき評価します。
固定資産評価基準には家屋を構成する部材や設備に対して点数が示されており、その部材の使用量(面積、個数等)を乗じることにより家屋の部分別再建築費評点数を算出します。
これらを足し合わせたものが1棟の再建築費評点数となります。
家屋を新築もしくは増改築されるなど課税台帳に家屋を新規登録する場合は、建築図書による確認のほか家屋の各部分を拝見し部材・設備やその使用量を調査し評価します。
再建築費評点数に物価水準による補正率(1点当たりの単価)、設計管理費等による補正率、経年減点補正率(建築時からの経過年数に対する補正率)等を乗じたものが評価額となります。

3.評価替えについて

家屋の評価額の見直しは評価替え(3年に一度)毎に行いますので、原則として3年間は同じ評価額になります。次回の評価替えは令和3年度です。
再建築費評点数に再建築費評点補正率(物価の変動に係る補正率)を乗じたものが新基準年度の再建築費評点数となり、これに物価水準による補正率、設計管理費による補正率、経年減点補正率等を乗じたものが新基準年度の評価額となります。
ただし、これにより算出された評価額が前年度の評価額を超える場合は、前年度の評価額に据え置かれます。

調査員が家主に評価替えの説明をしているイラスト

4.新築住宅の減額措置

住宅を新築され、一定の要件を満たされる場合は固定資産税の減額措置が適用されます。

  1. 適用対象家屋
    専用住宅や併用住宅であること(併用住宅は、延床面積に対する居住部分の占める割合が1/2以上のものに限られます)
  2. 床面積要件
    50平方メートル(一戸建以外の貸家住宅は40平方メートル)以上280平方メートル以下
    分譲マンションなど区分所有家屋の床面積については、専有部分の床面積に、持分で按分した共用部分の床面積を足したもので判定します。また、賃貸マンションなどについても、独立的に区画された部分ごとに区分所有家屋に準じた方法で判定します。
  3. 減額される範囲
    居住用の部分が減額の対象となります。併用住宅の場合、併用している部分(居住用以外の部分)は減額の対象となりません(居住部分の割合が2分の1未満の場合、減額はありません)。また、減額対象の面積は120平方メートルが上限ですので、これを超える場合は120平方メートルに相当する税額が減額対象となります。
  4. 減額される期間
新築住宅の減額措置
  認定長期優良住宅以外 認定長期優良住宅
一般の住宅 新築後3年度分 新築後5年度分
3階建以上の中高層耐火住宅等 新築後5年度分 新築後7年度分

関連情報

(住宅課)

(国土交通省)

5.住宅耐震改修に伴う減額措置

現行の耐震基準に適合した改修工事をし、一定の要件を満たす場合は家屋の固定資産税の減額措置が適用されます。

適用対象家屋

昭和57年1月1日に存していた住宅

要件

現行の耐震基準に適合した工事で工事費が50万円を超えるもの。
ただし、改修工事完了後3か月以内に、現行の耐震基準に適合した工事であることの証明書(増改築等工事証明書)を添付して申告する必要があります。

減額期間

改修時期と減額期間
改修時期 減額期間
平成30年1月2日から令和2年3月31日まで 1年間

 

通行障害既存耐震不適格建築物であった場合は、2年間となります。

減額の時期

改修工事が完了した年の翌年度

減額範囲

1戸当たり120平方メートル相当分の固定資産税を2分の1に減額。
都市計画税には適用がありません。

6.住宅のバリアフリー改修工事に伴う固定資産税の減額措置

バリアフリー改修工事をし、一定の要件を満たす場合は家屋の固定資産税の減額措置が適用されます。

適用対象家屋

新築された日から10年以上を経過した住宅のうち65歳以上の方、介護保険法の要介護もしくは要支援の認定を受けている方又は障害者の方が居住する住宅(賃貸住宅を除く)。

要件

改修後の住宅の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であること。(平成30年3月31日までに改修工事を終了したものは上限なし)
平成30年1月2日から令和2年3月31日までの間に改修工事を施したもの。

減額対象のバリアフリー改修工事

  • 廊下の拡幅
  • 階段の勾配の緩和
  • 浴室改良
  • 便所改良
  • 手すりの設置
  • 屋内の段差の解消
  • 引き戸への取替え工事
  • 床表面の滑り止め化

 

減額の時期

改修工事が完了した年の翌年度

減額範囲

1戸当たり100平方メートル相当分の固定資産税を3分の1減額
都市計画税には適用がありません。
新築住宅の減額措置、住宅耐震改修に伴う減額措置との同時適用は受けられません。

7.住宅の省エネ改修工事に伴う固定資産税の減額措置

省エネ改修工事をし、一定の要件を満たす場合は家屋の固定資産税の減額措置が適用されます。

適用対象家屋

平成20年1月1日に存する家屋(賃貸住宅を除く)

要件

  • 平成30年1月2日から令和2年3月31日までの間に、下記の工事のうち窓の改修工事を含む省エネ改修工事(工事費の自己負担額が50万円超)を施したもの。
  • 改修後の住宅の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であること。(平成30年3月31日までに改修工事を終了したものは上限なし)

減額対象の省エネ改修工事

  • 窓の改修工事(必須)
  • 床の断熱改修工事
  • 天井の断熱改修工事
  • 壁の断熱改修工事

減額の時期

改修工事が完了した年の翌年度

減額範囲

1戸当たり120平方メートル相当分の固定資産税を3分の1減額
都市計画税には適用がありません。
新築住宅の減額措置、住宅耐震改修に伴う減額措置との同時適用は受けられません。

関連情報

家の横に木が2本立っているイラスト
木が3本立っているイラスト

8.二世帯住宅について

固定資産税の課税にあたり、二世帯住宅として認定できる場合は住宅用地の特例や新築住宅の減額措置の適用において各世帯部分を1戸建に準じて取り扱います。
例えば、新築住宅の減額措置では、世帯ごとに減額要件が満たされていればその世帯に対して120平方メートルが減額範囲の上限となります。
二世帯住宅として認定する要件は次のとおりです。

  1. 構造上独立していること
    貸家住宅のように各世帯が壁、建具、天井、床等で完全に遮断されていることが必要です。
  2. 利用上独立していること
    専用出入口、トイレ、台所、居室等、生活上最低限必要とされる諸設備が備わっていることが必要です。
    基本的には家屋に区分所有権が認められる要件とほぼ同じです。
この記事に関するお問い合わせ先
財務部 資産税課 家屋係
〒739-8601
東広島市西条栄町8番29号 本館5階
電話:082-420-0911
ファックス:082-420-0430
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